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契税

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基本解释

契税 - 简介

契税是土地、房屋权属转移时向其承受者征收的一种税收,现行的《中华人民共和国契税暂行条例》于1997年10月1日起施行。在中国境内取得土地、房屋权属的台商投资企业,应当依法缴纳契税。上述取得土地、房屋权属包括下列方式:国有土地使用权出让,土地使用权转让(包括出售、赠与和交换),房屋买卖、赠与和交换。以下列方式转移土地房屋权属的,视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与征收契税:以土地、房屋权属作价投资、入股,以土地、房屋权属抵偿债务,以获奖的方式承受土地、房屋权属,以预购方式或者预付集资建房款的方式承受土地、房屋权属。契税实行3%-5%的幅度比例税率。

契税的征收,可以广辟财源,增加地方政府的财政收入。但契税征收的更重要意义在于可以保护合法产权,避免产权纠纷。不动产所有权和使用权的转移,涉及转让者和承受者双方的利益。而且,由于产权转移形式多种多样,如果产权的合法性得不到确认,事后必然会出现产权纠纷。契税规定对承受人征税,一方面是对承受人财富的调节,另一方面有利于通过法律形式确定产权关系,维护公民的合法权益,避免产权纠纷。

发展

契税是以所有权发生转移变动的不动产为征税对象,向产权承受人征收的一种财产税。应缴税范围包括:土地使用权出售、赠与和交换,房屋买卖,房屋赠与,房屋交换等。契税,是指对契约征收的税,属于财产转移税,由财产承受人缴纳。契税中所涉及的契约,包括土地使用权转移,如国有土地使用权出让或转让,房屋所有权转移,应该称为土地、房屋权属转移,如房屋买卖、赠送、交换等。除了买卖、赠送、交换外,房屋所有权转移的方式还有很多种。其中,有两种常见的房屋权属转移,按规定要缴纳契税:因特殊贡献获奖,奖品为土地或房屋权属;或预购期房、预付款项集资建房,只要拥有房屋所有权,就等同于房屋买卖。契税是一种重要的地方税种,在土地、房屋交易的发生地,不管何人,只要所有权属转移,都要依法纳税。契税已成为地方财政收入的固定来源,在全国,地方契税收入呈迅速上升态势。

在土地、房屋等不动产所有权转移,当事人双方订立契约时,对不动产承受人课征的一种税。契税除与其他税收有相同的性质和作用外,还具有证明不动产所有人产权合法性的作用。征收机关在征税时,首先要查明产权转移的合法性才准予缴税,并发给新的契证作为产权合法性的证明。

中国的契税由来已久,早在东晋时就有“估税”。北宋太祖开宝二年(969)规定人民典卖田宅,应在两个月内向管府输钱,请求验印,称“印契钱”。仁宗庆历四年(1044)规定每贯钱(1000文)产价征税40文(合4%的税率)。此后,历代都征收契税,习惯上称“税契”。到清末时买契税率为买价的9%,典契税率为典价的6%。中华民国时期税率常有变动,买契税率曾高达买价的15%,典契税率则达典价的10%。正税之外又有附加税和验契费、注册费、监证费、契纸费等杂费。

1949年中华人民共和国建立后,为了保障人民土地、房屋等不动产的合法所有权,1950年4月政务院公布了《契税暂行条例》,在全国城市和已经完成土地改革的乡村征收契税,发给新的契证。凡土地、房屋的合法买卖、典当、赠与或交换,均应凭原有效的土地房屋所有权证明,由当事人双方订立契约,领取新的契证。税率为:买契税率按买价征收6%;典契税率按典价征收3%,赠与的契税按现值价格征收6%;交换的房屋、土地等不动产,双方价值相等的免换征契税,不相等的,其超过部分按买契税率征收契税。此外,只征收契纸工本费,其余杂费一概免除。对于继承土地、房屋等不动产的,不征契税。1954年规定,机关、部队、学校、党派、受国家补贴的团体、国营企业与事业单位以及合作社等,有土地、房屋等不动产买入、典入、接受赠与、交换等情事的,免征契税。以后还对一些在特定情况下取得土地、房屋等不动产所有权的人,作了一些免征契税的规定。到1988年,征收契税的范围主要是对个人和私营企事业单位依法购买、承典、接受赠与或交换的房屋等不动产征收契税,发给契证。

主要分类

各类土地、房屋权属转移,方式各不相同,契税定价方法,也各有差异。契税的计税依据,归结起来有4种: 一、是按成交价格计算。成交价格经双方敲定,形成合同,税务机关以此为据,直接计税。这种定价方式,主要适用于国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖。

二、是根据市场价格计算。土地、房屋价格,绝不是一成不变的,比如,北京成为2008年奥运会主办城市后,奥运村地价立即飙升。该地段土地使用权赠送、房屋赠送时,定价依据只能是市场价格,而不是土地或房屋原值。

三、是依据土地、房屋交换差价定税。随着二手房市场兴起,房屋交换走入百姓生活。倘若A房价格30万元,B房价格40万元,A、B两房交换,契税的计算,自然是两房差额,即10万元,同理,土地使用权交换,也要依据差额。等额交换时,差额为零,意味着,交换双方均免缴契税。

四、是按照土地收益定价。这种情形不常遇到。假设2000年,国家以划拨方式,把甲单位土地使用权给了乙单位,3年后,经许可,乙单位把该土地转让,那么,乙就要补交契税,纳税依据就是土地收益,即乙单位出让土地使用的所得。

征税对象

土地增值税是出让方交,契税是承让方交。

一、土地使用权的出让,由承受方交。

二、土地使用权的转让,除了考虑土地增值税,另由承受方交契税。

三、房屋买卖:

1、以房产抵债或实物交换房屋。

2、以房产作投资或股权转让。

3、买房拆料或翻建新房,应照章纳税。

四、房屋赠与赠与方不纳土地增值税,但承受方应纳契税。

五、房屋交换在契税的计算中,注意过户与否是一个关键点。

在税率设计上,契税采用幅度比例税率。目前,我国采用3%-5%的幅度比例,这是国家定下的政策,各省、自治区、直辖市,在这个范围内可以自行确定各自的适用税率。财政部、国家税务总局发出通知,从1999年8月1日起,个人购买自用普通住宅,契税暂时减半征收

税额计算

1、国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖,以成交价格为计税依据。

2、土地使用权赠与、房屋赠与,由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定

3、交换价格相等时,免征契税;交换价格不等时,由多交付货币、实物、无形资产或者其他经济利益的一方交纳契税

4、房屋附属设施征收契税的依据:

(1)采取分期付款方式购买房屋附属设施土地使用权、房屋所有权的,应按合同规定的总价款计征契税

(2)承受的房屋附属设施权属如为单独计价的,按照当土确定的适用税率征收契税;如与房屋统一计价的,适用与房屋相同的契税税率。

税收优惠

一、契税优惠的一般规定

1.国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的,免征契税。

2.城镇职工按规定第一次购买公有住房,免征契税。

3.因不可抗力灭失住房而重新购买住房的,酌情减免。

二、特殊规定

1、企业公司制改造

一般而言,承受一方如无优惠政策就要征契税;另外,要注意不征税与免税是不同的概念。企业公司制改造中,承受原企业土地、房屋权属,免征契税。

2、企业股权重组

在股权转让中,单位、个人承受企业股权,企业土地、房屋权属不发生转移,不征收契税。但在增资扩股中,如果是以土地使用权来认购股份,则承受方需缴契税。国有、集体企业实施“企业股份合作制改造”,由职工买断企业产权,或向其职工转让部分产权,或者通过其职工投资增资扩股,将原企业改造为股份合作制企业的,对改造后的股份合作制企业承受原企业的土地、房屋权属,免征契税

3、企业合并、分立

(1)两个或两个以上的企业,依据法律规定、合同约定,合并改建为一个企业,对其合并后的企业承受原合并各方的土地、房屋权属,免征契税。

(2)企业依照法律规定、合同约定分设为两个或两个以上投资主体相同的企业,对派生方、新设方承受原企业土地、房屋权属,不征收契税。

4、企业出售

国有、集体企业出售,被出售企业法人予以注销,并且买受人妥善安置原企业30%以上职工的,对其承受所购企业的土地、房屋权属,减半征收契税;全部安置原企业职工的,免征契税。

5、企业关闭、破产

债权人承受关闭、破产企业土地、房屋权属以抵偿债务的,免征契税;对非债权人承受关闭、破产企业土地、房屋权属,凡妥善安置原企业30%以上职工的,减半征收契税;全部安置原企业职工的,免征契税。

6、房屋附属设施

对于承受与房屋相关的附属设施(如停车位、汽车库等)所有权或土地使用权的行为,按照契税法律、法规的规定征收契税;对于不涉及土地使用权和房屋所有权转移变动的,不征收契税。

7、继承土地、房屋权属

法定继承人继承土地、房屋权属,不征契税;非法定继承人应征收契税。

8、其他

经国务院批准实施债权转股权的企业,对债权转股权后新设立的公司承受原企业的土地、房屋权属,免征契税。

企业改制重组过程中,同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的无偿划转,不征收契税。

征收管理

一、纳税义务发生时间

契税的纳税义务发生时间是纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天,或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。

二、契税征管

要先交契税,才能办过户手续,即先契后证。在土地、房屋等不动产所有权转移,当事人双方订立契约时,对不动产承受人课征的一种税。契税除与其他税收有相同的性质和作用外,还具有证明不动产所有人产权合法性的作用。征收机关在征税时,首先要查明产权转移的合法性才准予缴税,并发给新的契证作为产权合法性的证明。

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